Jak určit cenu bytu nebo domu?

Hned ze začátku vám sdělím jeden fakt, který bohužel nikdo nezměníme, ani kdybychom chtěli:

Je to tak. Na trhu může být nepřeberné množství bytů a domů, ale pokud kupující nebudou chtít nebo si je nebudou moci dovolit koupit, žádný obchod se nestane. V takovém případě budou prodávající nuceni cenu snížit, jinak si jejich nemovitost nikdo nekoupí.
Naopak při vysoké koupěschopnosti je možné cenu stanovit vyšší. 

Velkou roli v koupěschopnosti lidí hraje cena a dostupnost hypotečních úvěrů. Pokud pomineme tento fakt, je tu také konkurence dalších prodávajících. Proto když "vypustíme" nemovitost na trh za vyšší cenu, pravděpodobně nebude mít zájem tolik lidí nebo vůbec nikdo, protože buď nedosáhnou na hypotéku nebo jednoduše najdou výhodnější nabídku. Příliš vysoká cena způsobí, že o byt nebo dům nebude žádný nebo téměř žádný zájem, nabídka se na trhu okouká a s největší pravděpodobností se z ní stane takzvaný "ležák". Po nějaké době si zájemci všimnou, že je nemovitost dlouho na prodej, což může vyvolat dojem, že je s ní nějaký problém.

Naopak, příliš nízká cena může přilákat více zájemců, ale v konečném důsledku můžete prodat pod její reálnou hodnotou.

Jak tedy správně stanovit cenu své nemovitosti?

Existují tři způsoby pro profesionální ocenění nemovitosti - srovnávací, výnosová a nákladová.

Nejpoužívanější metodou pro určení ceny u rezidenčních bytů a rodinných domů a dost možná i nejjednodušší na provedení je metoda srovnávací. Pokud máme k dispozici dostatek dat, jedná se i o nejpřesnější cestu k určení správné ceny.

• "Za kolik se aktuálně nabízejí a hlavně prodávají nemovitosti v okolí?"

Výnosová metoda je jedním z přístupů k ocenění nemovitosti, který se zaměřuje na její potenciální výnos – tedy na příjem, který může nemovitost generovat v budoucnu. Tato metoda se často používá pro oceňování komerčních nemovitostí, bytů určených k pronájmu nebo nemovitostí, kde je primární motivací investice.

• "Jaký výnos mi nemovitost přinese?"

U specifických nebo unikátních nemovitostí, kde je těžké určit tržní hodnotu srovnáním a nejde ani primárně o investiční záměr, například u průmyslových budov, státních budov nebo nemocnic, se používá metoda nákladová. Jde o přístup k ocenění nemovitosti, který se zaměřuje na určení nákladů potřebných k jejímu vybudování. Vychází z předpokladu, že hodnota nemovitosti je určena náklady, které by byly vynaloženy na její výstavbu.

• "Kolik by nyní stálo takovou budovu znovu postavit?"

Srovnávací metoda

K této metodě ocenění se dá přistoupit hned několika způsoby. Doporučuji však zkusit více než jeden a výslednou cenu porovnat, dosáhnete tak přesnějšího obrazu.

1. Analýza trhu: Proveďte průzkum obdobných nemovitostí ve vaší lokalitě. Sledujte, za kolik se prodávají podobné byty nebo domy, a zvažte faktory, jako jsou lokalita, stav nemovitosti, rozloha a další parametry. Skvěle poslouží webové stránky Sreality, které jsou nejpoužívanějším inzertním realitním portálem v Česku. Mějte ale na paměti, že ceny které vidíte, jsou pouze ceny nabídkové/inzertní a reálná kupní cena nemovitosti se pak může lišit třeba i o stovky tisíc korun. Trochu přesnější obrázek si uděláte, pokud zavoláte přímo majiteli nebo makléři, který nějakou z nemovitostí prodává a zeptáte se ho, jaký je zájem lidí, kolik už jich bylo na prohlídce a zda jim cena přijde adekvátní nebo ne.
2. Online nástroje pro ocenění nemovitosti: Existuje mnoho webových portálů, které vám na základě základních informací o nemovitosti poskytnou odhad její hodnoty. Tyto odhady mohou sloužit jako orientační hodnota, ale neměli byste na ně plně spoléhat, protože nemusí zohlednit specifické faktory, jako je například hluk nebo mikrolokalita. Většina takovýchto srovnávacích portálů také pracují jen s cenami nabídkovými. Nejlepší možnost je pak zkombinovat analýzu trhu skrz inzerci a využít alespoň tři on-line srovnání, výsledná prodejní cena by se pak měla pohybovat mezi těmito hodnotami. Z on-line odhadových stránek doporučuji využít například CeMap, Valuo nebo cenovamapa.cz, která umí pracovat i s daty z katastru a nabídne vám tak při využití reálných kupních cen nejpřesnější odhad.
   TIP: Pokud to jde, porovnávejte pouze inzerci starou maximálně půl roku u prodeje a 3 měsíce u pronájmu. Porovnávaných nemovitostí by mělo být alespoň 10, pokud se jich zobrazuje méně, rozšiřte lokalitu nebo vyhledávací filtry (například o třídu lepší nebo horší stav objektu, větší a menší dispozice nebo plochu).
3. Odhad od profesionála: Odhad ceny můžete také svěřit do rukou realitního makléře nebo profesionálního odhadce. S největší pravděpodobností to nebude jejich první oceňování nemovitosti, pohybují se v tomto oboru delší dobu a mají mnoho zkušeností, ze kterých mohou vycházet. Profesionální odhad netrvá hodinu nebo dvě, ale může zabrat až dny, v případě specifických staveb nebo pozemků může odhad trvat i déle. Toto řešení je ideální, pokud nemáte čas sedět několik hodin před obrazovkou nebo obvolávat majitele a makléře a přitom chcete mít jistotu, že na prodeji neproděláte a úspěšně prodáte.
4. Zkuste kompromisní přístup: Pokud nejste pod časovým tlakem, můžete zvolit vyšší cenu a sledovat, zda o nemovitost bude zájem. V případě malého zájmu máte možnost cenu postupně upravit. Tento postup ale doporučuji pouze v situacích, kdy nemovitost nepotřebujete rychle prodat a můžete si dovolit ji pak na nějaký čas stáhnout a případně zkusit znovu.

V ideálním případě by bylo dobré použít více než jednu ze zmiňovaných metod, aby se dosáhlo co nejpřesnějšího odhadu.

Výhody a nevýhody srovnávací metody:

Mezi hlavní výhody srovnávací metody patří jednoduchost a rychlost, s jakou lze ocenění provést. Metoda může využívat reálné prodejní ceny podobných nemovitostí, což dává přehled o aktuální tržní hodnotě a poptávce. Je ideální pro oceňování běžných nemovitostí, jako jsou byty a rodinné domy, protože takových prodejů je dostatek a data jsou relativně snadno dostupná.

Na druhou stranu má tato metoda nevýhodu v tom, že je závislá na dostupnosti kvalitních a aktuálních údajů. Pokud nejsou k dispozici dostatečně podobné srovnatelné prodeje nebo jsou srovnatelné nemovitosti v jiných oblastech, může být výsledek nepřesný. 

Výnosová metoda

Jak bylo řečeno, zaměřuje se na potenciální výnos nemovitosti a obvykle se nepoužívá u rezidenčních bytů a domů.

Výnosová metoda je složitější a časově náročná, protože k jejímu použití je potřeba dobře rozumět realitnímu trhu a umět odhadnout, jaké budou příjmy a náklady nemovitosti do budoucna. Navíc je nutné správně nastavit míru, kterou se budoucí výnosy přepočítávají na současnou hodnotu, což vyžaduje znalosti z ekonomie a financí. Proto je tato metoda složitější než například srovnávací metoda, která nevyžaduje tolik odborných znalostí. Je přesná zejména u nemovitostí, které generují stabilní výnosy, například komerční budovy nebo bytové domy určené k pronájmu.

1. Stanovení čistého ročního příjmu z nemovitosti
   Prvním krokem je spočítat, kolik peněz nemovitost vydělá za celý rok. Nejčastěji se suma počítá z celkové částky nájmu, kterou nájemníci zaplatí za rok. Z této částky se pak odečtou pravidelné výdaje, jako jsou náklady na provoz nemovitosti (např. energie a voda ve společných prostorách), pojištění, daně a náklady na údržbu nebo opravy. To, co zbyde, je čistý roční výnos – tedy částka, kterou vám nemovitost reálně vydělá po odečtení nákladů.
   
   - Pro výpočet doporučuji využít kalkulačku na stránkách Havic.cz: 

   Kalkulačka pro výpočet zisků a ztrát,
   kde pro správný výsledek je důležité zadat odpovídající daň z nemovitosti.

   - Roční daň z nemovitosti si můžete vypočítat zde: 

   Daňová kalkulačka: výpočet daně z nemovitých věcí 2024
   a do tohoto výpočetních schématu je potřeba zadat správné koeficienty, které můžete zjistit na této stránce:
   Vyhledávání koeficientů pro podání k dani z nemovitých věcí

2. Volba míry kapitalizace (yield)
   Kapitalizační míra, známá také jako "yield" ukazuje, kolik procent z hodnoty nemovitosti se investorovi vrátí každý rok, jinými slovy vyjadřuje roční výnos z nemovitosti v poměru k její aktuální tržní hodnotě. Tento výpočet zohledňuje různé faktory, jako jsou typ nemovitosti (např. bytový dům nebo kancelář), její poloha, aktuální stav trhu a riziko spojené s investicí.

   - Nejčastější způsob, jak určit míru kapitalizace, je podívat se na míry kapitalizace u srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a segmentu (např. kancelářské budovy, byty, sklady). Pokud se podobné nemovitosti prodávají s kapitalizační mírou kolem 5 % a jsou v obdobném stavu a lokalitě, můžete tuto míru použít jako odhad pro svou nemovitost. Kde ale najít srovnatelné míry kapitalizace? Údaje můžete najít v analýzách realitních společností, realitních zprávách, nebo odhadnout na základě dat z transakcí, pokud jsou veřejně dostupné
   - Pokud máte konkrétní představu, jaký výnos by měla nemovitost vynést, můžete tuto požadovanou míru výnosu použít jako míru kapitalizace.
   - Pokud nemáte přesná data, můžete si pro orientaci zjistit průměrné hodnoty kapitalizační míry pro podobné nemovitosti v dané oblasti. Například u bytů může být k datu vydání tohoto článku průměrná kapitalizační míra 4–5 %, zatímco u komerčních nemovitostí bývá vyšší, obvykle 6–8 %.

3. Výpočet hodnoty nemovitosti
   Jakmile známe čistý roční příjem a máme stanovenou kapitalizační míru, můžeme vypočítat hodnotu nemovitosti. Stačí čistý roční výnos vydělit kapitalizační mírou.

Vzorec:

Příklad:
Pokud čistý roční výnos z pronájmu nemovitosti činí 200 000 Kč a kapitalizační míra je 5%, hodnota nemovitosti by podle této metody byla:

Výhody a nevýhody výnosové metody:

Tato metoda odráží skutečný výnos, bere v úvahu skutečné nebo odhadované příjmy, což je výhodné zejména u investičních nemovitostí. Také ji lze aplikovat na různé typy nemovitostí - jak na kanceláře a obchodní prostory, tak bytové domy, u nichž je nájemné hlavním zdrojem příjmu.

Závisí ale na přesných odhadech a předpokládané výnosy mohou být obtížné přesně odhadnout, zejména pokud jsou v daném regionu nebo na trhu velké výkyvy v nájemném nebo obsazenosti. Další komplikací je měnící se kapitalizační míra, která se odvíjí od aktuálních ekonomických podmínek a je obtížné ji dlouhodobě udržet, protože může kolísat vlivem úrokových sazeb, inflace a dalších faktorů.

Nákladová metoda

Nákladová metoda nám umožňuje zjistit hodnotu nemovitosti na základě toho, kolik by stálo ji znovu postavit. Zkrátka jde o cenu, kterou byste zaplatili za výstavbu stejné nemovitosti dnes, s přihlédnutím k nákladům na materiál, práci a další výdaje spojené s výstavbou. Poté se z této částky odečítá opotřebení nemovitosti, které vzniká jejím stárnutím nebo zhoršením stavu, což snižuje její hodnotu.

Příklad:
Pokud by reprodukční náklady na výstavbu stejné nemovitosti byly 5 milionů Kč a opotřebení bylo odhadnuto na 20 %, výpočet by vypadal takto:

Výhody a nevýhody nákladové metody:

Jednou z výhod nákladové metody je užitečnost pro unikátní nemovitosti. Pokud nemovitost nemá snadno porovnatelné srovnání na trhu (např. speciální budovy nebo historické objekty), nákladová metoda je skvělá volba. Zohledňuje také skutečné náklady a ukazuje tak hodnotu na základě reálných stavebních nákladů a aktuálních cen materiálů a práce.

Nezohledňuje však tržní hodnotu, soustředí se sice na náklady na výstavbu, ale neodráží, jakou cenu by nemovitost měla na trhu. Může tedy být daleko od skutečné tržní ceny, kterou by za ni někdo zaplatil. Je obtížné odhadnout opotřebení a jak moc se nemovitost znehodnotila. Některé typy opotřebení mohou být subjektivní a těžko vyčíslitelné.

Na závěr přidávám přehled jednotlivých metod oceňování nemovitosti: